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深圳炒房客谈赚钱秘诀 100万元炒楼8年赚近亿元【转载】  

2014-06-22 23:03:05|  分类: 经济观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳炒房客谈赚钱秘诀 100万元起家炒楼8年赚近亿元

2014年06月22日 08:26    来源:南方都市报 


    一边看空一边看涨,这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前,买还是不买成为楼市一个两难话题。不过,詹铭(化名)却说,买还是要买的,只是可以再等等,最好等到回暖的一瞬间出手,不要等到下跌时出手。今年48岁的他是一个成功的生意人,更是一个资深投资客。他目前手头上有16个房产证,4套住宅1套别墅,3套商铺8个写字楼,其中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年,当初的100多万本钱,如今已变成近亿元(现金及固定资产市值),每月还有300多万的稳定租金。


   秘诀:投资房子大部分靠贷款

   南都:你哪一年到的深圳?白手起家吗?

   詹铭(化名):1999年过来的,带了一小批货(黄金首饰)和一部车,基本没有现金,算半个白手。

   南都:生意做得好吗?怎么想到去炒房的?

   詹铭:2004年刚有点起色就掉了一批货,损失几十万,打击挺严重的。缺钱就会想很多办法去找钱,当时就发现几年前买的那套房涨得很快,那时就有点意识了。

   南都:我很好奇,你最初炒房时有多少资本?

   詹铭:不怕笑话,买首套房时只有五六十万存款,我想在生意上做周转,老婆非得要买房。到2006年投资十七英里,手头上可用来投资的钱大概有100来万。

   南都:100多万就敢投资1200万的两套别墅?

   詹铭:和朋友联手,一人600万减轻负担。再说都是银行按揭贷款,二成首付120万,月供不担心,有实业支撑。记得2008年初抛售时,600万翻到1200万才意识到,资金的杠杆用不好是一把刀,用得好里面的机会非常多。

   南都:你的投资大部分都是用了银行的钱?

   詹铭:之前的别墅投资全部都是首付两成,其余银行按揭贷款,有些甚至只交了定金,房价上来后如果利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅,前三栋各自只交了100多万定金,还没签合同一个半月后就涨了2000多万,我们就直接卖合同。

   南都:是不是你有良好的现金流,银行才会乐此不疲地贷款给你?

   詹铭:当然,银行是非常看重流水账的,这代表了你的盈利能力,很多企业像雷曼兄弟就死在现金流上,如果没有实体经济支撑,投资房产心里是很虚的。

   南都:你投资的资金链条是怎样的?

   詹铭:初期靠现金流贷款按揭,房价上涨后快速抛出,通过短期操作积累资本,达到一定实力后再提前把贷款还清,然后将物业以企业名义抵押给银行再贷款出来,比按揭高一点,但一来可以补充资金流,二来可以对外放贷。现在民间利率一年20个点左右,还掉银行8个点,还有12个点,表示你从银行贷一个亿,一年就有1200万的利息收入,这比纯粹的租金收入强多了。

   南都:现在的小贷公司做的就是这个生意吧?

   詹铭:是的,现在很多这样的小贷公司,反正国家也支持中小企业嘛。不过这里有很多变通,有些人一次申办二到三十个公司,用钱养着,你需要买房就把整个公司空壳卖给你,你买了以后抵押贷款再投资。国家也在堵这个漏洞,但成效似乎不大。

   南都:你的钱是不是也流到开发商那里去了?你不怕他们崩盘?

   詹铭:是有三四线的开发商找我借钱,崩盘我倒不怕,有资产抵押。只是我在想,国家保障房不是建不起来吗,地产商崩盘后政府会不会把房子全部变成保障房?现在银行不放贷,一次性付款又付不起,没人买导致崩盘后政府就接收再整体拍卖,还了债务后就是政府的了,再卖给老百姓还有得赚。


   时机:最好等到回暖的一瞬间出手

   摘要:一边看空一边看涨,这边唱罢那边登台

   南都:我有些好奇,为什么你会选择在2008年过完年就抛售?你预测到了金融危机吗?

   詹铭:我当时在读清华金融总裁班,听了一些老师讲课,自己也分析了一下,同时也觉得住宅空在那不踏实,不如卖了转到商业,结果刚卖了金融危机就来了,记得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。

   南都:以后就以商业投资为主了?

   詹铭:都说一铺养三代,有租收心里踏实一点,毛坯房锁在那每个月还要管理费呢。不过关键还是因为限购,像我2008年卖的有些别墅现在还是那个价,这些海边度假型别墅,限购以后受到的影响比较大。

   南都:我看2012年你还买了一套楼王住宅,那时已经限购了,你怎么会还有资格呢?

   詹铭:之前住在别墅里,孩子大了出去了,老婆说两人住寂寞要搬到市区,我之前那些住宅大部分在老婆名下,我是有名额但要离婚,为了自住,没有办法,只好办了假离婚协议。

   南都:你老婆愿意?风险很大啊。

   詹铭:知道离婚协议是怎么签的:所有住房供女方所有,所有债务供男方所有,所有债权归女方所有。人家说净身出户,我这是连皮都剥了。其实我们夫妻感情很好,这都是被房子逼的。

   南都:那你认为现在是入手的好时机吗?

   詹铭:我觉得可以再等一等,我是看好后市的,这段时间其实我已经开始在看,别人不看时你去看就非常容易看得到,而且议价空间比较大。我的经验就是想投资的话,别轻信专家,一定要多看盘,中介烦人也要跟他们打好关系,要得到真实信息,出手时心里才有底。现在市场已经不是以前那种粗放式,要有自己的判断,最好等到回暖的一瞬间出手,不要等到下跌时出手。

   南都:你去看物业时主要会看些什么?

   詹铭:我买写字楼时,就会调查空置率、租金水平、企业在租、行业承担租金的能力等,不能光听别人说。我从不买那种什么主题小商铺,风险很大,建议小投资者也不要考虑,可多留意行业比较集中地方的小户型,客流要多,租金不论高低有连续性收益就好,也可以留意资源比较有限的藏品,如高档红木佛珠,黄花梨、紫檀等,这些目前升值很快。


   心态:没有财力,但要有这个意识

   南都:你的真正投资应该是从十七英里开始的吧?那时是怎么产生投资房产念头的?

   詹铭:对,之前是自住自用,买十七英里时目的就很明确,就是为了投资赚差价,一是感觉项目好,肯定有人接,二来从2004年开始房价就一直在稳步上涨,其实这就是机会,我是感觉到了一点,毕竟之前买的自用那些都涨了不少。后来到2009年超豪别墅那次,就是飞跃,机遇特别好,刚好赶到房价快速上涨的那一波,光卖合同就赚了2000多万。

   南都:接手的人愿意吗?心里平衡吗?一个半月就让你们赚了2000多万的差价?

   詹铭:这个你就要了解豪客的心态了,在他们而言,金钱只是一个数字,只要喜欢只要唯一。最经典的是第一套别墅,是项目最贵的一套楼王,当时还有电视剧在那取过景。5500万入手,先交100多万定金,一个半月后涨到8000多万,被深圳一个超级投资客看中,这人当年炒股赚了几个亿,他买这套房子就是为了奖励自己,他说他不管别人赚多少钱,他只看这个房子值不值,谈妥后我们直接就把合同卖给他了,现在这栋别墅市值1.5亿,他也赚了。

   南都:这么说来其实作为投资客,你们的心态和平常人也是不一样的?

   詹铭:财力没到眼光角度自然不一样,我老家朋友来看那套豪宅楼王别墅时,他就说房子建在那么高的地方,下来买菜好麻烦。像赵本山买私人飞机,我觉得买那个干嘛,坐一个头等舱照样很舒服呀,他的境界和层次和我们又不一样了。当然,除了爹妈给的,很多人都是从低到高,从无到有,你可以没有这个财力,但是你要有这个心态和意识。

   南都:所以有时价格对你们来说,并不是最重要的,关键是否有升值的能力?

   詹铭:可以这么说。就像我选物业,一定要地段好的,可能会买贵但一定不会买错。有次我看中深圳东门一铺位,100平方米7500万,朋友都说贵,我觉得挺好。我算了一笔账,店铺开张后(卖黄金首饰)每年毛利可到5000万,除掉所有成本纯利约750万,铺子首付一半3750万贷十年,每月除供楼外还有结余,10年后铺子涨到1.5亿就是赚的了,2000万的货(黄金)十年变3000万,即3000多万的投资十年就变成近2个亿,怎么不行呢?只要看好,贵一点不怕,时间久了总会涨上去。

   南都:也就说你以后还会继续投资商业?

   詹铭:是,我觉得中国最大的投资机会还是在物业。这么多年实体做下来,我发现身边只做实体生意的大多都在亏,像我这种有业余爱好的才赚钱。我现在对写字楼情有独钟,觉得比买保险要好。而且我从小家里环境不是很好,所以看到好的物业,占有欲望特别强,如果你的财力达得到后,买房子是有瘾的。我选物业,一定要地段好的,可能会买贵但一定不会买错。—资深投资客


投资经历

●2006年上半年开始炒楼,与朋友联手分别以620万、580万买进万科[简介 最新动态]十七英里2套别墅。

●2006年下半年,在大梅沙东海岸再买一套别墅,总价420万元。

●2008年过完年,分别以1350万和1280万抛出十七英里两套别墅,大梅沙东海岸那套以650万抛出。

●2008年底,购入东海岸最后一期4个门面三栋别墅,门面2万元/平方米,别墅330万一套,总投资2000万元。

●2009年五一前后,两人联手先后买了某豪宅别墅盘四栋,其中三栋一个半月后抛出,盈利3000多万。留有一栋,总价2030万,首期600万,月供10万左右,一年半不到以3650万抛出。

●2009年下半年,将东海岸最后一期三栋别墅以每栋700万抛出。

●2010年开始,以3.3万-3.5万/平方米价格,开始陆续购买大量写字楼,现在市价5.5万-6万/平方米。

●2012年底再买一套1000万元的196平方米楼王单位。

●2014年,又开始留意写字楼市场。  

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